Náročné podmienky budú v regióne EMEA[i] pretrvávať, ale v blízkej budúcnosti sa predstava o výnosoch pravdepodobne vyjasní.
- Priemyselné a logistické nehnuteľnosti (I&L),a rezidenčné nehnuteľnosti sú najlepšími investičnými voľbami pre rok 2024, kancelárske budovy klesajú na tretie miesto. Investori hľadajú v každom sektore nové stratégie.
- ESG[ii] je stále viac neoddeliteľnou súčasťou rozhodovania o investíciách, nakoľkoinvestori hľadajú možnosti pre navýšenie hodnoty.
- Väčšie a likvidnejšie hlavné mestá Európy dominujú vo voľbe investorov pre rok 2024, pričom medzi šesť najatraktívnejších patria Londýn, Paríž a Berlín spolu s Mníchovom, Madridom a Amsterdamom.
BRATISLAVA, 11. december 2023 | Globálny investičný výhľad na rok 2024, ktorýpriniesla spoločnosť Colliers, odhaľuje, že náročné trhové podmienky budú v regióne EMEA pretrvávať aj v roku 2024, hoci sa predstava o výnosoch pravdepodobne vyjasní a zmenšovanie rozdielov medzi ponukou a dopytom. Nižšia investičná aktivita (nedostatok zrealizovaných transakcií) mala za následok problémy pri stanovovaní cien nehnuteľností. Keďže investori naďalej hľadajú stabilitu, sektory I&La rezidenčných nehnuteľností sú vo veľkej miere ich najlepšou voľboupre nasledujúci rok.
V preferenciách investorov pre rok 2024 vyniká šesť trhov: Londýn, Paríž, Berlín, Mníchov, Madrid a Amsterdam. Spojené kráľovstvo zažilo najrýchlejšiu korekciu cien, čo viedlo aj k najväčšiemu zvýšeniu investičnej aktivity v roku 2023. Tento trend bol zaznamenaný tiež v Nemecku. Ďalšia aktivita sa pravdepodobne objavív prvom polroku 2024, keď sa predstavy predávajúcich a kupujúcich ohľadom cenyešte viac priblížia.
Príležitostisa budú aj naďalej objavovať, pretože problémy nútia firmy uvoľňovaťsvoj kapitál formou predaja a spätného prenájmu a realitné fondy čelia tlaku vyplácania. Navyše rekordný podiel investorov(25%) uviedol v prieskume uplatňovanie stratégií predajov a akvizícií založenýchna ESG – nárast oproti 10% spred dvoch rokov. V dôsledku toho prichádza na trh vlna predajov a príležitostí pre navýšenie hodnoty nehnuteľnosti, s investormi získavajúcimi kapitál na konverzie budov z hnedých (zastaraných a nedostatočne využívaných budov) na zelené (ekologicky a energeticky účinnébudovy).
„Od investorov sme sa dozvedeli, že stabilita je pre nich kľúčová. V súvislosti s predpokladanými vyššími úrokovými sadzbami na dlhšie obdobie, z dôvodu boja proti inflácii, sa očakávania kapitálových trhov zmierňujú. Väčšia istota spolu so zjemnením základného ocenenia nehnuteľností by mohla byť hnacím motorom pre dodatočný objem transakcií v budúcom roku. Najlepšiu pozíciu budú mať tíinvestori, ktorí budú pripravení rýchlo reagovať na vytvorené príležitosti,“ povedal Luke Dawson, riaditeľ globálnych a EMEA kapitálových trhov v spoločnosti Colliers.
Trvalý záujem o I&L vedúci k partnerstvám
Dopyt po všetkých segmentoch I&L je a zostane vysoký. Obmedzená ponuka štandardných produktov poskytuje solídnuochranu pre ichtrhovú hodnotu, čo vedie stále viac investorov k preskúmaniu špecializovaných podsektorov súvisiacich s rozvojom e-commerce a jeho dodávateľským reťazcom, vrátane chladeného skladovania,ľahkého priemyslu a výroby. Dodatočné protekcionistické opatrenia pre priemysel a zvyšujúce sa náklady na energiu budú povzbudzovať viac onshoringových a nearshoringových[iii] operácií.
„Mnoho investorov vníma, že I&L aktívaposkytujú väčšiu stabilitu a potenciál rastu vzhľadom na ich silné fundamentya štrukturálne faktory. Vzhľadom na menší počet veriteľov a vyššie úverové nákladyvidíme, že investori združujú kapitál a vytvárajú aliancie a spoločné podniky s partnermi, ktorí majú odborné znalosti v oblasti špecializovaných alebo podsektorových trhov,“ povedal Damian Harrington, riaditeľ oddelenia prieskumu globálnych a EMEA kapitálových trhov v spoločnosti Colliers.
Demografické a ekonomické faktory udržiavajú atraktivitu rezidenčného sektoru
Podobne ako I&L, aj sektor bývania preukázal väčšiu odolnosť, podporovanú silnými vyhliadkami. Investori očakávajú, že nerovnováha medzi ponukou a dopytom spôsobená rastom počtu obyvateľstva a problémami s dostupnosťou bývania (ponuky, cena),bude naďalej podporovať tento sektor aj v blízkej budúcnosti. U mnohých pretrváva záujem investovať kapitál do alternatívnych tried bývania, ako sú študentské ubytovne a domovy pre seniorov, obeprepojené na fundamentálne demografické trendy. Vyšší potenciál rastu majú tiežbudovy na prenájom (BTR), pretože vysoké ceny a úroky hypotekárnych úverov držia domácnosti, študentov a mladých profesionálov v oblasti nájmu.
Zväčšovanie rozdielu medzi najlepšími a ostatnými kancelárskymi nehnuteľnosťami
Kýmfundamentálnapotreba kanceláriízostáva zachovaná, európski investori sústreďujú svoj záujem na prémiové priestory a príležitosti pre navýšenie hodnoty nehnuteľnosti. Cieľom je, aby kvalita aktívzodpovedalameniacim sa potrebám nájomcov a zamestnancov. Prieskumspoločnosti Colliers ukázal, že takmer 80% investorov očakáva, že kancelárie s certifikátom udržateľnosti budú mať vyššiu hodnotu, pričom 65% verí, že v regióne EMEA bude ich hodnota navýšená o viacako 5%.
„Dostupnosť prémiových (uhlíkovo neutrálne / ESG) priestorov v dobrej lokalite zostane nízka, zatiaľ čo rozdiel v hodnote medzi tými najlepšími priestormi a zvyškom sa bude aj naďalej zväčšovať. To by malo prispieť k zvýšenému dopytupo starších budovách, kdesú investori schopní vygenerovaťhodnotu v konverziách z „hnedých“budov na „zelené“. Rekonštrukcie a zmenyúčelu aktív s cieľom splniť kritériá udržateľnosti alebo slúžiť novému účelu sa stanúvýznamným hnacím faktorom aktivity v budúcom ako aj v ďalších rokoch,“ dodal Harrington.
„Cesta k zotaveniutrhu nehnuteľností v jednotlivých sektorochbude vo svete rozdielnaa nerovnomerná. Podobnosti sú evidentnépri hoteloch a maloobchode, kde sa darí nízkonákladovému segmentu, keďže saspotrebitelia zasiahnutí infláciou snažia kontrolovať svoje nákladya luxusnému segmentu, ktorý je ťahanýbonitnejšími zákazníkmi. Nevýrazný stredný trhťažko získava investorov,a ak áno, tak len s výraznými zľavami. V rýchlo sa meniacom prostredí je pre stratégie investorov s cieľom generovať hodnotu kľúčové porozumieť trhom a jednotlivým triedam aktív na detailnejšej úrovni ,“ uzavrel Dawson.
[i]Európa, Stredný Východ a Afrika
[ii]environmentálne, sociálne a riadiace factory, ktorésapoužívajú k meraniu udržateľnosti a spoločenského dopadu spoločnosti
[iii]Prostriedky na znižovanie rizík dodávateľského reťazca. Onshoring je vnútroštátne vyčlenenie procesu do nízkonákloadovej lokácie Nearshoringprebieha v susedných štátoch daného štátu.